sabato 22 marzo 2008

ROGITO CON DOPPIO VALORE

COMPRAVENDITE
Immobili nel rogito con il doppio valore
Dal 1° gennaio 2006 l'imposta di registro ha voltato pagina e si apre dunque uno scenario prima sconosciuto, quello del rogito in cui sono dichiarati due importi: il prezzo effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituisce ora l'importo su cui applicare l'aliquota d'imposta). La base imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati infatti non fa più riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se superiore), ma al suo valore catastale (quello cioè che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di aggiornamento). Ad esempio, nella compravendita di un appartamento con rendita catastale di 634,92 euro nella quale si dichiara un prezzo di 300mila euro, a richiesta dell'acquirente la tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel quale - senza agevolazioni - le imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero pari a 30mila €) ma il valore catastale (e cioè 634,92 x 126 = 80.000), con il risultato che l'ammontare da pagare in sede di registrazione risulta essere - sempre senza agevolazioni - di 8mila euro (5.600 euro per imposta di registro, 1.600 per l'ipotecaria e 800 per la catastale).Le esclusioni. La nuova norma però si applica solo nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali». Pertanto, ove all'atto intervengano (dal lato della parte venditrice o da quello dell'acquirente) soggetti diversi la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà operata con le regole “tradizionali” (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene). La nuova norma inoltre non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili ad uso abitativo e relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera): pertinenze “classiche” delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali) o la chiesetta annessa a una villa di campagna. Le plusvalenze. La Finanziaria 2006 contiene infine una rilevante novità anche per la tassazione di alcune plusvalenze realizzate da privati nella vendita di beni immobili, alle quali d'ora innanzi potrà essere applicata, al posto dell'imposizione che normalmente si opererebbe (si tratta, a seconda dei casi, di un reddito che va a comporre l'ordinario imponibile Irpef oppure che è soggetto alla cosiddetta tassazione separata), un'imposta sostitutiva del 12,5 per cento. Le plusvalenze interessate dalla nuova imposta sostitutiva sono quelle che si realizzano: se viene venduto un bene acquistato (o costruito) da meno di 5 anni (a meno che non si tratti di un bene proveniente per successione o per donazione oppure di una casa che, per la maggior parte del periodo tra acquisto è vendita è stata adibita ad abitazione del contribuente): in tal caso costituisce reddito per il cedente la differenza tra il prezzo incassato e il costo di acquisto o di costruzione; se viene venduta un'area edificabile: anche qui costituisce reddito per il privato venditore la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto. DA IL SOLE24ORE

IMPIANTI ROGITI SENZA VINCOLI

Impianti, rogiti senza vincoli

Nessun blocco dei rogiti dal 27 marzo. La data è quella di entrata in vigore del decreto ministeriale 22 gennaio 2008 n. 37, che, a prima lettura, sembrava imporre nuovi obblighi talmente stringenti da impedire addirittura la stipula delle compravendite. In effetti, dal 27 marzo prossimo la questione della sicurezza degli impianti dovrà essere necessariamente oggetto di apposite clausole contrattuali nelle compravendite e negli altri contratti che comportano il trasferimento di fabbricati di qualsiasi tipo.
Le nuove norme sul punto sono contenute nell'articolo 13, comma 2, del decreto 37/08, il quale reca due specifiche prescrizioni (prevedendo poi all'articolo 15 la sanzione amministrativa di importo compreso tra mille e 10mila euro):
- l'atto deve contenere «la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza»;
- l'atto deve portare «in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità» dell'impianto alla normativa tecnica (oppure, per gli impianti già costruiti, una "dichiarazione di rispondenza" dell'impianto alle norme di sicurezza); entrambe queste dichiarazioni devono essere redatte da un tecnico abilitato.

Quanto all'allegazione della documentazione al contratto, la norma stessa prevede che le parti contraenti possano concordare di non allegarla. Fermo restando che, se l'impianto è a norma, essa comunque deve esistere e deve essere consegnata alla parte acquirente.
Invece, l'obbligo di garanzia, a una prima lettura della norma, sembrava essere inderogabile. Se così fosse stato, non si sarebbe più potuto vendere alcun fabbricato con impianti non a norma. Si trattava però di una conseguenza eccessiva, stante l'elevatissimo numero di edifici che si trovano ancor oggi in queste condizioni, anche considerando che si sarebbe impedito, con tale lettura, l'acquisto di un fabbricato "nello stato in cui si trova" (e cioè con impianti non in sicurezza) anche da parte di chi fosse perfettamente informato della situazione di non conformità.

Una lettura più approfondita della nuova norma porta oggi invece a ritenere che essa non comporti un obbligo inderogabile di garantire, anche se il ministero non sembra della stessa opinione (si veda la lettera qui a fianco). Piuttosto la norma ha lo scopo di far maturare, nel mercato immobiliare, la consapevolezza della presenza di due tipi di fabbricato (con conseguenze anche sul loro prezzo): quelli, per così dire, di "serie A", con impianti a norma (e come tali garantiti e documentati), e quelli di "serie B", con gli impianti non in sicurezza. Tra i fabbricati di "serie A", peraltro, rientrano obbligatoriamente tutte le nuove costruzioni (e quelle che hanno subito i lavori di recupero di maggiore entità), cioè tutti i fabbricati per i quali si debba depositare in Comune l'attestazione di fine lavori, la quale, appunto, va corredata del certificato di conformità degli impianti.

Insomma, se il venditore ha l'obbligo di garantire gli impianti a norma, l'acquirente può tuttavia continuare anche dopo il 26 marzo a esonerarlo da tale garanzia e cioè accettare di comprare il fabbricato "nello stato in cui si trova".

Sotto la lente

Il testo del decreto
L'articolo 13 del provvedimento chiarisce che l'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo pareri contrari, la dichiarazione di conformità o di rispondenza

La garanzia
L'obbligo di garanzia è derogabile, anche perché, se così non fosse, si impedirebbe l'acquisto di un fabbricato «nello stato in cui si trova»

di Angelo Busani

18 marzo 2008
da ilsole24ore

ECOBOSQUES INVESTIMENTI ECOLOGICI

L'IMPRESA
Investimenti in alberi da legno nobile di alto valore commerciale e a crescita rapida.
ecoBosques è un'impresa spagnola che si ocupa di attività forestali e agricole eco-sostenibili in terreni altamente produttivi, e specializzata nella piantagione di alberi da legno nobile di alto valore commerciale e a crescita rapida . Ecobosques offre la possibilità a clienti privati e ad enti pubblici d'investire in loti di alberi interamente gestiti e amministrati dalla suddetta impresa finchè vengano sradicati, tagliati e venduti dopo a terzi per un periodo di 16 anni al termine del quale il cliente ottiene il suo guadagno.
La società fu fondata a luglio 2004 ad Alicante, Spagna. È una società spagnola, con un capitale di azione di € 2.700.000 completamente pagato, su € 3.000.000 in Fondi dei Possessori dell'Azione e è rivisto annualmente da BDO International.
L'impresa è stata concepita con il chiaro obiettivo di coltivare piantagioni a basso impatto ambientale che permettesse un beneficio economico ed ecologico partendo da un presupposto etico e socialmente responsabile, e da un impegno con l'ambiente.
sopra
LA NOSTRA ATTIVITA '
ecoBosques possiede due filiali situate in Costa Rica e in Argentina che assicurano un rigido controllo sulle attività forestali.
L'attività dell'impresa è diretta alla produzione organizzata di piantagioni a basso impatto ambientale di specie di legno nobile, tutte in terreni di proprietà dell'impresa.
www.ecobosques.com
OBIETTIVI
Dal principio la compagnia si è assunta l'irrevocabile impegno della sostenibilità ambientale. Gli obiettivi che l'impresa si è prefissata sono:
1.- Creazione e sfruttamento responsabile di boschi naturali da legno nobile di alto valore commerciale e a crescita rapida.
2.- Uso responsabile e preservazione dell'ambiente, promuovendo e diffondendo una corretta gestione delle risorse naturali.
3.-Sviluppo di un dipartimento I+D+I (Ricerca, Sviluppo e Innovazione Tecnologica) adibito allo sviluppo di buone pratiche di silvicultura a basso impatto ambientale.
4.-Creazione di un prodotto di risparmio e investimento attraente e versatile che rifletta le opportunità che offre il mercato forestale mondiale, offrendo a piccoli e grandi investitori la reale posibilita di contribuire a favore dell'ambiente in modo fortemente redditizio.
Arrivare ad accordi produttivi ed economici a livello mondiale, che apportino un valore al prodotto finale, con l'unico fine di rendere ancora più vantaggioso il nostro prodotto.

Il piano d'espansione della compagnia prevede che entro tre anni avvenga l'acquisizione e la coltura di una superficie totale di più di 1000 ettari in distinte regioni.

ENRICO GIULI

CHI SIAMOLa nostra è un’Agenzia Internazionale che può vendere la tua casa, affittarla, cambiarla. Che può aiutarti a trovare il giusto investimento. Che può aprirti le porte della “casa dei tuoi sogni”. Il titolare è Enrico Giuli, da oltre 25 anni impegnato con serietà e successo in questo settore. Uno dei pochi in Italia a poter vantare la Certificazione Internazionale di esperto immobiliare CIPS (International Certification of Property Specialist) e a far parte della Federazione mondiale dei professionisti immobiliari FIABCI. IL NOSTRO LAVORORiceviamo incarichi e proposte da diverse aree del mondo. I settori in cui operiamo sono la vendita, la permuta, le locazioni, le stime di immobili. Possiamo pure rintracciare e valutare proprietà da tempo perse di vista ovvero confluite nel patrimonio del cliente per eredità o altro trasferimento. Puntiamo molto sul bagaglio d’esperienza maturato da Enrico Giuli in questo settore. Fondamentali sono la conoscenza diretta dei luoghi e dei mercati di riferimento e, al contempo, la capacità di saper acquisire informazioni certe e dettagliate.ENRICO GIULIFondatore e organizzatore della struttura, ha lavorato in questi anni sia in Italia che all’estero, ampliando progressivamente gli orizzonti dell’Agenzia oltre i confini Europei. Il mercato interno resta un punto di forza di Enrico Giuli, a lungo impegnato prevalentemente nell’Italia centro-meridionale. Tuttavia, i suoi continui viaggi nel Nord Europa e nelle Americhe – fatti per passione e esigenze professionali – gli hanno aperto anche le porte dell’ Inghilterra, Germania, Stati Uniti, Canada, Brasile, Argentina, Venezuela, Panama, Repubblica Dominicana e, persino, della lontana Australia! INTERNETLe esigenze della clientela sono sempre più complesse e i nostri orizzonti sono ormai così vasti che la rete di Internet è divenuta l'unica “piattaforma” adeguata per gestire nel migliore del modi quello che tutti oggi definiscono il “villaggio globale”. Enrico Giuli ha iniziato l’esperienza di Internet dal 1996 e la sua Agenzia è presente on line con un sito tradotto in tre lingue che rende un efficace servizio agli utenti e permette l’azzeramento dei tempi, grazie a cataloghi telematici costantemente aggiornati e facilmente consultabili.MODUS OPERANDIContattateci, senza impegno, con un’email oppure telefonicamente: i vostri input saranno presi subito in considerazione da Enrico Giuli. Una volta formalizzato l’incarico, scatterà la fase di promozione. Innanzi tutto attraverso Internet, sia per mezzo del sito dell’Agenzia, sia tramite i migliori “portali” immobiliari a livello Internazionale. Quindi, promozione nelle due Americhe. Infine, in Italia contiamo sulla fitta rete di colleghi della “FIAIP”, la Federazione Italiana degli agenti immobiliari professionali che, contando oltre 12 mila Agenzie, opera praticamente in ogni regione.ISCRIZIONI E CERTIFICAZIONIEnrico Giuli, oltre ad avere la Certificazione Internazionale di esperto immobiliare CIPS, è membro – come visto – della Federazione mondiale FIABCI, della Confederazione Europea immobiliare CEI e della Federazione Italiana FIAIP. Enrico Giuli è anche regolarmente iscritto all’Ufficio Italiano cambi con il numero 64.812 ed è inserito nei ruoli della Camera di commercio, industria, artigianato, agricoltura della provincia di Ancona con il numero 062.Enrico GiuliInternational Real EstateBusiness CenterVia L.Corsi,360044 Fabriano (AN) Tel 0732 5480 Fax 178 4414820Sede LegaleVia Dante,1060043 Cerreto D'Esi (AN)Tel 0732 678975Fax 0732 670406P.IVA 02056260421
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INVESTIRE IN IMMOBILI

Anche la Stampa parla di Guadagnare in Immobili. Perché la maggior parte dei laureati cerca in qualsiasi modo, di andare a lavorare alle dipendenze degli uomini più ricchi del mondo, che non posseggono neppure una laurea? Non a caso, una maggioranza di persone, diciamo pure un 80%, combatte quotidianamente, con problemi economici, correndo dietro le bollette da pagare che puntualmente il postino lascia nella buca delle lettere, eppure non fa niente per cambiare le cose.
Come mai, tantissimi laureati non hanno un lavoro e sono disoccupati, mentre un Bill Gates che è l’uomo più ricco al mondo, non è neppure riuscito a laurearsi? Non dimentichiamoci, che c’è chi corre ed affanna dietro le solite spese mensili, ma comunque faccia, si trova a metà mese senza un euro in tasca. Tutti spendono la propria vita sfacchinando 8-12 ore al giorno, in un ufficio o in un negozio, o tentando di piazzare polizze e piani d’accumulo, oltre che prodotti vari presso le grandi distribuzioni. Ma nonostante lavorino tanto, stentano ad arrivare alla fine del mese; però non escono da questo circolo vizioso. Continuano a fare la stessa vita.
Chi di noi tornando la sera a casa dopo una simile giornata, non ha avuto la voglia di cambiare, anche un giorno della sua vita con quella di un ricco? Quasi tutti. Chi lo ha fatto realmente? Quasi nessuno.
E’ per questo motivo, per far sì che tutti possano migliorare il proprio standard economico, trasformandosi in nuovi ricchi, che il testo va a trattare, anche argomenti che toccano, il modo in cui viviamo, come ci rapportiamo al denaro, come lo usiamo, come occorre investirlo al meglio, e quindi come avvicinarsi al settore immobiliare, che è quello più sicuro per arricchirsi, anche per chi parte da zero.
Scopi e strategie imprenditoriali
King Immobiliare Srl vende direttamente o tramite agenzie di vendita, presenti su tutto il territorio nazionale, i propri beni immobili siano fabbricati, terreni e aziende agricole, terreni edificabili.
King Immobiliare Srl acquisisce i propri beni sia partecipando alle aste giudiziarie oppure acquisendo direttamente dal soggetto "esecutato" il bene pignorato con il consenso e l'accordo del creditore.
Quest'ultimo è il caso in cui i tre soggetti coinvolti nell'operazione traggono i migliori vantaggi.Spesso, infatti, succede che quando la vendita dell'immobile avviene per "pubblico incanto" (va all'asta) il ricavato (tolte anche tutte le spese accessorie) non è sufficiente a soddisfare il credito, nel qual caso il Creditore continuerà ad esigere la rimanenza del debito nel tempo.Al contrario, se King Immobiliare Srl è chiamata ad intervenire o dal Creditore (nella maggior parte dei casi una Banca) o dal debitore (il soggetto esecutato) e riesce ad accordarsi per la chiusura a "saldo e stralcio" della posizione esecutoria, ecco realizzato il triplice vantaggio.
Per il soggetto esecutato, estinguendosi la procedura di esecuzione a fronte del pagamento concordato da parte di King Immobiliare Srl verso la banca, in poco tempo si ritroverà "pulito" in centrale rischi potendo nuovamente avere accesso agli istituti di credito.
Per l'Istituto di Credito o genericamente il Creditore, che accettando l'accordo a "saldo e stralcio" ottiene subito liquidità interrompendo immediatamente il decorrere degli onerie delle spese economiche, fiscali e legali, che possono protrarsi per anni, legate all'iter della vendita tramite pubblico incanto.
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King Immobiliare Srl, leader nel settore delle Aste Giudiziarie, Vi potrà fornire tutti i servizi e l'assistenza necessaria, disponendo di qualificati professionisti, in grado di assicurarVi professionalità, chiarezza, trasparenza e massima riservatezza. (da kingimmobilire.it)
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Giacomo Bruno
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Aste per la dismissione del patrimonio immobiliare
Il Consorzio G1, effettua in nome e per conto della Scip - (Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici Srl) - la vendita di alcune migliaia di unità immobiliari a destinazione non residenziale, già facenti parte del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali (Enpals, Inail, Inpdai, Inpdap, Inps, Ipost, Ipsema) e dello Stato Italiano (Demanio). Le aste avvengono con diverse procedure: aste singole, aste residuali e aste aggregate. L'asta singola è la procedura principe. Il consorzio G1 pubblica un elenco di unità immobiliari e le modalità di svolgimento dell'asta che in linea generale prevede la presentazione di un'offerta segreta al rialzo rispetto al prezzo base d'asta. Espletata la procedura, ogni unità immobiliare è assegnata all'offerta più alta. Le aste residuali consentono invece di presentare un'offerta per l'acquisto di uno o più immobili per i quali, nella fase immediatamente precedente dell'asta singola, non siano state presentate valide offerte al rialzo. In questo caso non sarà necessario presentare un'offerta economica al rialzo ma l'aggiudicazione avverrà al prezzo base d'asta. Le aste aggregate riguardano invece pacchetti di immobili non aggiudicati in precedenti aste per mancanza di valide offerte (singole e residuali).
Gli immobili sono aggregati in pacchetti che siano il più possibile omogenei per territorialità e tipologia. Le aste aggregate possono rappresentare un'ottima opportunità di investimento perché prevedono un prezzo base d'asta con un forte ribasso (almeno del 25%) rispetto al prezzo dei singoli beni non assegnati nelle precedenti fasi d'asta. Si tratta però in genere di un investimento non indifferente visto che i pacchetti hanno dei prezzi base di alcuni milioni di euro. E' importante segnalare che si può trattare di immobili liberi od occupati; in ogni caso, contrariamente alle aste giudiziali, sono immobili su cui non grava alcuna iscrizione.
Altra differenza è data dalla possibilità di visitare gli immobili prima dell'asta. Per maggiori informazioni e per visionare le aste previste www.consorziog1.it
www.consorziog1.it (da italiare.it)
ACQUISTARE CASA,TU PRECISI LE ESIGENZE AL RESTO CI PENSA IL BOKER Una nuova figura professionale che fa risparmiare tempo nella scelta della casa. Tempi azzerati con il “broker immobiliare”. Sembra l'uovo di Colombo, ci provano a Busto Arsizio due professioniste del mercato immobiliare
«Scegliere la casa da acquistare non è solo un investimento di denaro, ma anche di tempo. Noi proponiamo un modo per risparmiare energie e ottimizzare le risorse nella fase più delicata: quella della ricerca dell’immobile dei propri sogni».
Così, due imprenditrici di Busto Arsizio (Varese), Elena Meda e Cristina Di Nucci, titolari dell’agenzia Elle&Ci hanno introdotto la figura del “broker immobiliare”: «In base alle richieste del cliente, selezioniamo le case a disposizione sul mercato grazie anche a selettive collaborazioni con altre agenzie. Prima di sottoporli al cliente, visioniamo di persona gli immobili: sappiamo bene che il passaggio dalla carta alla realtà può riservare molte sorprese. In questo modo il cliente ne visita una cerchia ristretta, ma mirata».
L’incarico di ricerca. L’incarico di ricerca è utilizzato dalle agenzie immobiliari per fidelizzare il cliente realmente intenzionato all’acquisto.
«Si tratta di uno strumento che permette di accorciare i tempi nella compravendita e che si basa molto sulla fiducia - sostiene Cristina Di Nucci -. Il cliente sottoscrive un modulo di incarico all’agenzia per la ricerca della casa o del capannone desiderato, descrivendo prezzo, location, durata dell’incarico e la specifica relativa al tipo di vincolo.»
L’onerosità e l’esclusiva di un incarico dipendono da variabili come la zona e il tipo di immobile: se il cliente cerca un immobile di particolare pregio o ubicato in una località distante dalla sede dell’agenzia, l’impegno economico e professionale del mediatore (spostamenti in auto, mailing di ricerca, conoscenza e approfondimento del tessuto urbanistico della zona oggetto della ricerca, investimento di tempo) è maggiore e comporta un tipo di “legame” più vincolante, quindi esclusivo.
Nel caso in cui la richiesta sia limitata alla zona operativa dell’agenzia, invece, l’incarico può essere non esclusivo, pur costituendo una dimostrazione concreta della volontà di acquistare, da esibire a un potenziale venditore come garanzia del reale interesse di cliente e mediatore. (da quotidianocasa.it)
AGENTI IMMOBILIARI,UNA PIATTAFORMA OPERATIVA PER CONDIVIDERE GLI IMMOBILI SI chiama Info-immobili.it ed è un progetto rivolto agli Agenti Immobiliari che potranno così condividere gli immobili da offrire alla propria clientela. E' la cosiddetta piattaforma MLS nata negli Stati Uniti e operativa in molti paesi a livello mondiale
Al momento - dichiarano gli ideatori - della piattaforma MLS (Multiple ListingService) esiste soltanto una versione beta ma già adesso le Agenzie Immobiliari interessate potranno visitarlo all’indirizzo: mls.info-immobili.it
In particolare il servizio intende far fronte ai problemi che impediscono attualmente una vera condivisione di immobili fra le agenzie immobiliari.«Utilizzando la nostra piattaforma MLS - si legge in un comunicato - anche le agenzie più diffidenti su argomenti quali collaborazione e condivisione immobiliare avranno modo di ricredersi e di adottare questa metodologia di lavoro, resa dal nostro software più “trasparente” e “sicura”.»
In questa fase di lancio il servizio per le Agenzie immobiliari è gratuito. (da